Guna Akta Pembaharuan Semula Bandar, Kembalikan Penguasaan Bumiputera

Gunakan Akta Pembaharuan Semula Bandar Sebagai Alat Untuk Mengembalikan Penguasaan Bumiputera Dalam Bandar!

Saya meneliti hujah penuh emosi YB Muar Syed Saddiq di Parlimen kelmarin berhubung cadangan cadangan Akta Pembaharuan Semula Bandar yang sedang dibahaskan di Parlimen. Saya percaya ramai yang terpengaruh dengan apa yang dibicarakan kerana ianya telah viral di media sosial dan kelihatan YB Syed Saddiq seolah-olah hero kerana cuba menjuarai isu ini. Syabas YB.

Tetapi percaya atau tidak, sama ada kita terima atau tidak… kebanyakkan bandar besar di negara kita telah melalui satu proses pembangunan yang telah berusia lebih dari 50 tahun malah ada sesetengah kawasan terdapat kawasan kediaman khasnya perumahan bertingkat melebihi usia 70 tahun yang mana dimajukan oleh kerajaan atau swasta sejak dari negara kita merdeka hingga sekarang.

Sebagai contoh Flat San Peng (Rumah Pangsa Sri Selangor) dibina pada 1972, ia adalah flat tertua yang masih kekal di Kuala Lumpur. Malah usia bangunan ini lebih tua dari umur Syed Saddiq sendiri.

Mahu tidak mahu, bangunan sebegini dan juga beberapa pembangunan lain bakal menerima hakikat bahawa ianya telah usang, tidak lagi selamat dan bakal dirobohkan untuk memberi laluan kepada pemajuan baru yang lebih berdaya huni, efisyen dan selamat. Sekiranya tiada sebarang inisiatif dari pihak Kerajaan untuk menetapkan garispanduan bagi pembaharuan semula ini, ianya terdedah kepada risiko dan manipulasi golongan pemaju yang pastinya hanya mengutamakan keuntungan semata-mata.

Maka saya ingin melihat perlaksaan RUU Akta Pembaharuan Semula Bandar (Urban Renewal Act) ini dari sudut yang lebih realisitik dan tidak emosi serta retorik seperti yang dijeritkan oleh YB Muar kelmarin di dalam dewan.

Sudah pasti antara intipati kita dari sudut politik, kita membicarakan tentang nasib pemilik asal, golongan B40 dan khasnya orang Melayu serta Bumiputra terutama sekali di tengah bandar yang majoritinya kini di dominasi oleh orang bukan Melayu dan bangsa asing. Maka di sinilah saya merasakan bahawa Akta baru ini adalah antara kaedah yang sesuai untuk Kerajaan menetapkan kembali syarat-syarat yang lebih memihak kepada golongan yang semakin terpinggir ini khasnya dalam menentukan standard ekuiti pegangan Bumiputra serta golongan B40.

Selain memastikan hak pemilik sedia ada terpelihara, RUU Akta Pembaharuan Semula Bandar ini juga boleh menjadi mekanisme strategik untuk meningkatkan pemilikan hartanah Bumiputera, khususnya dalam kawasan bandar yang semakin dimonopoli oleh pemilik bukan Bumiputera dan pemaju besar. Oleh itu, ini adalah masa yang paling strategik kita boleh mendesak agar beberapa syarat penting dimasukkan dalam pelaksanaan akta ini.

1. Keutamaan Pemilik Asal dan Golongan B40 Dalam Projek Pembangunan Semula

• Pemilik Bumiputera dan golongan B40 mesti diberi keutamaan dalam pemilikan unit baharu yang dibangunkan.
• Harga jualan unit baharu tambahan kepada pemilik asal perlu dikekalkan pada kadar mampu milik, bukan pada harga pasaran yang lebih tinggi selepas pembangunan semula.
• Mengusulkan supaya RUU ini mengandungi klausa yang melindungi hak pemilik hartanah Bumiputera, memastikan mereka tidak dipaksa menjual hartanah tanpa persetujuan penuh.
• Memastikan bahawa sekiranya pembangunan semula berlaku, pemilik hartanah menerima pampasan yang setimpal dengan nilai pasaran semasa, serta menyediakan pilihan penempatan semula yang sesuai sekiranya perlu.

2. Kuantum Pemilikan Bumiputera Ditingkatkan dalam Pembangunan Semula

• Menubuhkan jawatankuasa khas untuk memantau pelaksanaan Pembaharuan Semula ini agar ia tidak disalahgunakan oleh pemaju yang mungkin meminggirkan komuniti Bumiputera dan Melayu dalam setiap aspek dari peringkat kelulusan pemajuan, perunding, kontraktor, pembekal bahkan pemilikan ekuiti syarikat pemaju.
• Dalam setiap projek pembaharuan bandar, kuota pemilikan Bumiputera perlu ditetapkan lebih tinggi daripada sedia ada bagi memastikan peningkatan penguasaan hartanah Bumiputera di bandar.
• Ini boleh dilaksanakan dengan menetapkan peratusan minimum unit yang mesti dimiliki oleh Bumiputera selepas pembangunan selesai berserta dengan diskaun khas harga pemilikan yang tidak boleh digadai kepada bangsa lain.
• Bagi pemilik asal yang tanah atau hartanahnya terlibat dalam cadangan Pembaharuan Semula ini, mereka perlu diberi hak mendapatkan unit baharu yang lebih tinggi dari nilai hartanah asal, bukan sekadar pampasan tunai. Ini mengelakkan pemilik asal kehilangan aset bandar dan dipinggirkan ke kawasan luar bandar.
• Bagi unit komersial dalam pembangunan baharu, mesti ada dasar “Bumiputera First”, di mana sekurang-kurangnya 50% unit perniagaan mesti diperuntukkan kepada peniaga dan syarikat Bumiputera. Ini adalah untuk memastikan bahawa Bumiputera masih mempunyai akses kepada peluang ekonomi di kawasan bandar yang diperbaharui.

3. Insentif Khas untuk Pembeli Bumiputera & B40

• Kerajaan perlu turut menyediakan skim pembiayaan khas atau geran pemilikan untuk membantu Bumiputera dan golongan B40 memiliki kembali unit di kawasan pembangunan semula.
• Umum mengetahui bahawa syarat pinjaman yang ketat mengakibatkan kuota pemilikan Bumiputra ini sukar dipenuhi, maka disinilah adanya sedikit kelonggaran yang mana ia akan dinilaikan dengan nilai hartanah semasa bagi memastikan pihak syarikat kewangan memastikan pulangan mereka terjamin.
• Kita juga perlu mengusulkan agar ditubuhkan Dana Pembangunan Semula Bumiputera (Bumiputera Urban Renewal Fund) untuk membantu pemilik asal yang mungkin mengalami kesukaran dalam mendapatkan pembiayaan untuk kekal dalam pembangunan baharu.
• Syarikat pemaju yang membina lebih banyak unit untuk golongan ini perlu turut diberi insentif khas seperti pelepasan cukai atau keutamaan lain seperti pemberian intensiti pembangunan yang tinggi dari segi densiti dan plot ratio bagi mengimbangi pelaburan mereka.

4. Mekanisme Kawalan Untuk Elak Spekulasi

• Perlu ada peraturan ketat bagi mengelakkan pemaju atau pihak ketiga membeli unit Bumiputera dalam jumlah besar dan menjualnya semula pada harga tinggi, menyebabkan pemilik asal tidak mampu untuk kembali memiliki hartanah di kawasan tersebut.
• Pembeli dari kuota bumiputra ini perlu mematuhi moratorium yang menyekat mereka untuk menjual semula dalam tempoh-tempoh tertentu dan hanya kepada pembeli kedua (sub-sale) kaum bumiputra sahaja
• Kawalan boleh dibuat dengan syarat yang diikat didalam perjanjian hakmilik bahawa pemilik asal hanya boleh menjual unit mereka selepas tempoh tertentu kepada Bumiputera lain bagi mengelakkan perpindahan pemilikan kepada bukan Bumiputera secara besar-besaran.

5. Peranan GLC & Tabung Amanah Bumiputera

• Syarikat berkaitan kerajaan (GLC) dan tabung amanah seperti PNB, UDA atau MARA boleh diberi peranan lebih aktif untuk membeli dan menyimpan unit-unit strategik dalam kawasan bandar agar pemilikan Bumiputera dapat dikekalkan dalam jangka panjang.
• Ini juga secara strategik adalah bagi meningkatkan pemilikan Bumiputera secara korporat dalam setiap projek pembangunan bandar.
• Kerajaan juga boleh menetapkan bahawa dalam setiap projek urban renewal, sebahagian unit perlu diserap ke dalam skim pemilikan Bumiputera yang dikendalikan oleh agensi berkaitan seperti Amanah Hartanah Bumiputra.

Sekiranya kita ikhlas di dalam memperjuangkan golongan kurang berkemampuan di bandar khasnya B40, orang Melayu dan Bumiputra maka saya merasakan bahawa inilah peluang untuk kita menetapkan sasaran dan syarat yang lebih realistik sebelum RUU ini diluluskan. Penambah baikkan cadangan Akta ini perlu melihat di dalam konteks yang lebih besar dengan mengambil kira statistik pemilikan hartanah Bumiputera, kadar urbanisasi, serta impak ekonomi jangka panjang.

Data dan kajian dari pakar hartanah, ekonomi, dan sosiologi boleh digunakan untuk membina hujah yang lebih kukuh tanpa emosi yang berlebihan. Adalah lebih baik memberi cadangan penambahbaikan yang spesifik berbanding hanya menolak atau mengkritik tanpa solusi yang jelas.

Saya sarankan agar YB Syed Saddiq segera mengadakan sesi dialog dan engagement dengan komuniti untuk mendapatkan maklum balas mereka, yang kemudian barulah boleh dibawa sebagai hujah dalam Parlimen selain daripada berhujah sekadar ingin menjadi champion atau hero retorik semata-mata.

Perbahasan di Parlimen perlu bersifat profesional, terbuka, dan berorientasikan penyelesaian. Daripada hanya menentang atau terlalu emosional, adalah lebih baik jika YB Syed Saddiq menggunakan platform ini untuk mencadangkan perubahan konstruktif yang boleh memperkukuh hak Bumiputera, Melayu, dan B40 dalam bandar. Sebagaimana cadangan ini, kita patut sepakat di dalam mengolah bagaimana RUU URA boleh digunakan sebagai alat untuk memperkasakan pemilikan Bumiputera dan memastikan pembangunan yang adil. Dengan cara ini, perbahasan akan lebih produktif dan memberi impak positif kepada rakyat.

TPr ABD RAZAK B ABD RAHMAN
Ketua UMNO Bahagian Kepong

*****************************